Pattaya Condo in Pattaya Kaufen und teilweise über Airbnb finanzieren

        #21  

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Member hat gesagt:
Bei allem was es zu beachten gibt, am wichtigsten ist eine Vertrauensperson vor Ort. Wenn du die nicht hast würde ich es sein lassen dein Condo zu vermieten. Irgendwann muss immer Mal was repariert werden und das lässt sich von zu Hause aus nicht organisieren.

Wenn du das Condo aber sowieso kaufst, versuch die erste Zeit mal mit deinen Nachbarn ins Gespräch zu kommen. Idealerweise wohnt da ein Expat oder Langzeittourist, der dir helfen kann. Die Wohnung über AirBnB etc. zu vermieten ist kein Selbstläufer.

Die großen Condos, wie the Base oder Unixx, bieten einen Service an, der Vermietungen organisiert und auch die Check Ins und Check Outs übernimmt. Der Service klappt wohl ganz gut und ist nicht zu teuer.

Das Überangebot an Einheiten ist eher das Problem und natürlich, daß immer mehr Eigentümer, die permanent dort wohnen und ihre Ruhe haben wollen, gegen die Airbnb Vermietungen vorgehen.

Das Modell hat in Angeles City bis covid-19 wesentlich besser funktioniert, weil es ein Mangel an Wohnungen hat und (noch) keine Einschränkungen gibt was das Vermieten über Airbnb betrifft.
 
Zuletzt bearbeitet:
 
        #22  

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Member hat gesagt:
Das Modell hat in Angeles City bis covid-19 wesentlich besser funktioniert, weil es ein Mangel an Wohnungen hat und (noch) keine Einschränkungen gibt was das Vermieten über Airbnb betrifft.

Deshalb habe ich überlegt, das in AC zu machen. Insbesondere in den etwas höherwertigen Anlagen (Kandi, Zeppelin etc.) sind die guten Condos sehr gut gebucht. Aber das ist in weite Ferne gerückt.
 
 
        #23  

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Member hat gesagt:
Deshalb habe ich überlegt, das in AC zu machen. Insbesondere in den etwas höherwertigen Anlagen (Kandi, Zeppelin etc.) sind die guten Condos sehr gut gebucht. Aber das ist in weite Ferne gerückt.

Das stimmt. Viele Einheiten waren über Jahre mit fast 100% Auslastung vermietet.
Bis dann Corona kam....


Kandi hat allerdings das große Problem, daß man keinen offiziellen Titel für seine Einheit bekommt.
Anstatt kauft man sich in die Firma von Mark Savino ein und erhält entsprechend seinem Investment eine Einheit. Dies hat zur Folge, daß Mark praktisch alle Macht behält und die Maintenancekosten im Monat von 2k PHP in 2012 auf inzwischen 8k bis 10k PHP im Monat gestiegen sind.
Solange die Einheiten vermietet waren und die Kosten auf die Mieter umgelegt werden konnten war das vielleicht für viele noch OK. Seitdem aber der größte Teil der Einheiten covidbedingt leer steht, ist das Gejammer vieler Investoren groß. Auch vermuten inzwischen viele, daß Mark nicht wirklich an einer Vermietung interessiert ist, da er seine Instandhaltungsgebühr ja weiter kassiert.
 
 
        #24  

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@Fuchs ... Ich frage mich warum man nach den Erfahrungen der letzten beiden Jahre noch in Imoblien in Thailand investieren will. Ganz abgesehen davon was der Politik dort noch alles an Restriktionen gegenüber Ausländer einfällt
 
 
        #25  

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Member hat gesagt:
Riesige Bunker, wie das Base, in denen eh kaum permanente Mieter leben, tolerieren Kurzvermietungen

Wie du sagst, gibt es in Pattaya es ein krasses Überangebot an langweiligen Condos.
Auf AirBnB gibt es allein im Base über 130 Inserate...

Wenn ich mich in Pattaya mit AirBnB versuchen würde, dann würde ich eher Pool Villas in guter Lage ins Auge fassen.
Member hat gesagt:
Was dann noch dazu kommt: es gibt zwar viele seriöse Mieter mit denen es keine Probleme gibt. Aber einige hinterlassen ein Schlachtfeld, zerstören Mobiliar oder machen Party und bringen die ganze Hausgemeinschaft gegen dich auf.

Wenn man dann noch über eine so kundenfreundliche Plattform wie AirBnB vermietet, hat man echt die Arschkarte.

Als Vermieter steht man (logischerweise) immer in der Bringschuld, d.h. man muss nachweisen können, dass ein Gast für etwaige Schäden verantwortlich ist.
Selbst wenn man die Beweise liefern kann, muss man erst in Vorleistung gehen, damit man dem Gast die Schäden in Rechnung stellen kann, z.B. Gast verursacht Flecken auf dem Teppich, dann muss man als Vermieter erst für die Reinigung oder einen neuen Teppich bezahlen, damit man die Ausgaben vom Gast zurückfordern kann.

Deshalb sind wohl viele Condos nur mit günstigem Mobiliar ausgestattet.
 
 
        #26  

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AirBnb versucht das halt über das Bewertungssystem zu regulieren.
 
 
        #27  

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Habe im November ein Condo in Jomtien gebucht. Auf den Fotos eine wahre Perle der extraklasse. Die Realität sah dann aber anders aus und die Fotos waren bestimmt locker 15 Jahre alt.

Habe trotzdem keine negative Bewertung abgegeben da ich einen Stuhl zerstört habe und die Besitzerin sagte „passt schon“ und wollte keinen Ersatz.
 
 
        #28  

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Im Endeffekt eine sehr gute Idee, vor allem kannst Du sehr viel automatisieiren.

Schlüsselübergabe:

Hier würde ich ein Nuki-Schloss in Kombination mit Smoobu empfehlen.
Smoobu erzeugt für jeden Gast eine Mail (inkl. App mit allen Informationen) und generiert automatisch den Zugangscode.
Das geht also vollkommen personallos.
Auch informiert Nuki die Putzfrau über neue Gäste.

Wichtig: Stelle immer einen Notfallzugang bereit (bspw. über einen Schlüsseltresor).
Wenn der Gast nicht reinkommt, ist das echt ein Problem (Bewertung).

Putzfrau:
Das ist das wichtigste, hier würde ich mindestens drei empfehlen. Einfach als Backup, wenn eine keine Lust hat oder ausfällt.
Idealerweise ist die Putzfrau verheiratet, dann kann der Mann Hausmeisteraufgaben machen...:)

Co-Host:
Du kannst auch einen Co-Host beauftragen, dieser bekommt in der Regel 30 Prozent der Einnahmen. Dafür kümmert er sich vorort um alles (bspw. Einkäufe von Verbrauchsmaterial).

Eventuelle Schäden von Gästen:
Das ist unkritisch, da Airbnb bspw. automatisch eine Versicherung hat. Diese deckt ca. 1.000.000 $ ab.
Wenn also jemand die Wohnung demoliert: Super, Du hast eine kostenlose Renovierung.
Kommt aber eher selten vor.
Booking hat so was meines Wissens auch, hier bin ich mir aber nicht sicher.

Plattformen:
Ich würde zwei Plattformen verwenden: Airbnb und Booking. Einfach als Backup, denn durch ein Fehlverhalten von Dir (bspw gefälschte Bewertungen) kann man Dich sehr schnell sperren.

Eigenes Condo:
Wozu, Miete doch einfach eines an. Dann hast Du gar kein Risiko und kannst prinzipiell den Standort testen.
Auch kannst Du bspw. ein komplettes Haus anmieten und als Airbnb weitervermieten.
Wenn der Standort passt, kannst Du immer noch kaufen.

Skalierung:
Wenn Du einen guten Standort hast, dann kannst Du am gleichen Standort mehrere Objekte machen. Denn die Putzfrau und en Co-Host hast Du schon und Du kennst den Markt.

Weitere Skalierung:
Wenn Dir das gefällt, dann kannst Du an weiteren Standorten Objeket aufbauen.
Stelle Dir einmal das Folgende vor:
  • Du hast in 10 Ländern Objekte.
  • Du kannst also im Endeffekt immer entscheiden, wo Du die nächsten Mönate leben willst. Du hast immer eine fertige Wohnung.
  • Während Du in der einen Wohnung lebst, finanzieren die anderen 9 Objekte Dein Leben.
Das Schöne an Airbnb ist wirklich, dass man hier echt viel automatisieren kann. Einmal einrichten um die Maschine läuft.
 
 
        #29  

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Nachtrag zum Thema Preise:
Hier gibt es automatische Tools (bspw. PriceLabs), die sorgen für den optimalen Preis. Diese beobachten automatisch die Mitbewerber und Deine Belegung.
Auch auf Events wird geprüft.
PriceLabs ist der Hammer und nimmt Dir die Angst vor hohen Preisen.
 
 
        #30  

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@DieterK alles Recht und schön. Aber entweder man hat das Kapital dazu, oder man muss sich das Geld dafür von einer Bank leihen.
Also ich hätte das Kapital für ein Condo. Aber das müsste ich erst mal soundso lange vermieten und das Geld sparen um ein zweites zu kaufen.
Bis ich dann bei 10 bin, das dauert.
 
 
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