Thailand Wohnungskauf in Thailand (Pattaya)

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Ich bin ganz bei dir, momentan sehe ich keine Condos die mich vom Preis her inspirieren würden.
Ich kenne mich aber nur ein bisschen aus mit Condos in Pattaya.

Zur reinen Vermietung würde ich momentan sowieso keine Condos in Pattaya kaufen, es sei denn ich würde es 40% unter dem Verkehrswert bekommen also ein reiner Notverkauf.
Zur Eigennutzung finde ich Condos ganz interessant, weil es dann meins ist und ich keine Miete mehr bezahlen muss oder damit ich später meiner Frau das Condo hinterlassen kann wenn ich nicht mehr da bin.
Allerdings finde ich die momentanen Preise in Pattaya sehr hochpreisig angesiedelt und das ohne Substanz, erstens sind fast keine Käufer da und wenn ich sehe das der Markt für Mietangebote in Pattaya bei Condos schon lange im freien Fall ist, kann ich von Glück sagen das ich meine Objekte an der richtigen Stelle habe und dadurch vermietet habe.

Wenn ich sehe das ich mittlerweile Condos die mal irgendwo 2.6 - 2-9 Millionen Baht, rund
ca. 75-80.000 Euro gekostet haben heute schon für 12-15.000 Baht zu mieten sind zeichnet sich hier für mich ein Trend ab den ich persönlich für ein Investment momentan nicht mehr als lukrativ ansehe.
Bei einer Investition von eventuell 75.000 Euro und davon wohne ich vielleicht gerade mal 350 Euro Miete ( Mieteinnahme bei einer Vermietung) im Monat ab, das was mir der Markt für eine Vermietung momentan hergeben würde, würde ich solche Preise für ein Condo am Markt nie bezahlen.
Früher konnte man sagen es rechnet sich noch irgendwie, ich kaufe ein Condo für eventuell 2.5 oder 2.7 Millionen Baht und ich kann das Condo immer für 20-25.000 Baht vermieten, aber heute ist mir persönlich die Wertstellung der Condos auf dem Markt zu gering.

Ich schaue mir gerne immer wieder auch mal bei der Kalkulation zu einem Condo die verschiedenen Konvertierungskurse vom Euro an, einmal zu der Zeit als die Condos das erste mal auf dem Markt angeboten worden sind und den momentanen Konvertierungskurs.
Ganz interessant finde ich dann auch wenn ich mir die Historische Preisentwicklung der Gebäude und dieser Condos für einen längeren Zeitraum im Chart anschaue.
Ich bin grundsätzlich für Condos, wenn der Preis passt.

Aber wie oben schon erwähnt, ich habe nicht ganz so viel Ahnung von Condos in Pattaya

Das ist das Problem das ich auch sehe.
Die Mieten sinken, sofern überhaupt ein Mieter vorhanden ist, aber die Preise der Condos sinken noch nicht wirklich.
Zumindest was man aus dem Netz an Preisen bekommen kann ist das so.
Damit saust deine Rendite in den Keller, die meisten werden aktuell wohl in den roten Zahlen sein.
Condo kaufen , wenn man es selbst nutzen will, ok .
Als Anlage zum Geldverdienen eher nicht.
Und solang das Verhältnis Miete zum Kaufpreis so derart schräg ist ,würde ich eher mieten als kaufen.

 

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Also kommt von mir an dieser Stelle kein Tip, wie man einen vertrauenswürdigen Anwalt findet

Letztendlich kommt man nicht darum herum sich selbst so weit wie möglich mit der Materie zu befassen um die Stolperfallen zu umgehen.
Am besten Hände weg von den Company konstrukten.
Das Risiko nicht einer unehrlichen Mia auf den Leim zu gehen ist wohl nur sicherzustellen, dass diese nicht als Eigentümerin eingetragen ist und auch im Falle des Ablebens keinen wirtschaftliche Vorteil ziehen kann.

Ansonsten gibt es immer das Restrisiko sich irgendwann in die Reihe der vielen Looser zu stellen.
Es gibt aber auch genug Beispiele wo es funktioniert.

 

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Das deckt sich mit den Geschichten, die mir bereits einige Golf-Partner erzählt haben. Sie haben jeweils ihr Haus verloren, weil sie von ihrer Frau/Freundin betrogen wurden. Entweder wurde das Haus auf den Namen der Frau gekauft oder die Frau war Mehrheitseigentümerin der Company und hat heimlich das Haus verkauft.

Beim Erwerb eines Freehold-Condos im eigenen Namen scheint mir das Risiko überschaubar. Garantie bezüglich Preisentwicklung hat man natürlich nie.

Und Ärger mit Immobilien gibt es überall. Habe ich in Deutschland auch mit meinen zwei Mietwohnungen. Da soll ich in Zukunft z.B. meinen Mietern die Hälfte der CO2-bedingten Erhöhung der Heizkosten erstatten. Von diesem neuen Gesetz habt ihr sicher gehört?
Was geht es mich an, wieviel mein Mieter heizt? Die Wohnungen sind ordentlich gedämmt, mehr kann ich nicht machen...

Du musst das ein wenig auseinandernehmen, zwischen Kauf auf den Namen der Freundin oder Ehefrau und Kauf auf den Namen einer Company wo die Ehefrau in die Company als Shareholder mit in die Company eingetragen ist.
Die Gesetze in Thailand ähneln den deutschen Gesetzen und Thailand ist nicht der Wilde Westen auch hier gibt es Gesetze.

In dem vorliegenden Fall mit der Company war der Rechtsanwalt wahrscheinlich sehr dumm oder die Frau sehr Clever, das die Geschichte mit dieser Company so geendet hat das der Farang das Haus und die Company verloren hat.

Man kann das Konstrukt für die Company so gestalten, das die Thailänderin und auch der Farang gleichzeitig als Direktoren in die Company eingetragen sind, damit habe ich zumindest nicht eine Company die nur auf Strohmänner aufgebaut worden ist.
Und wie bei einer ganz normalen Firma kann ich eingetragen festlegen welche Befugnisse jeder einzelne Direktor in dieser Company hat und welche nicht.
Ich kann die Company so aufstellen, dass grundsätzlich immer die Unterschriften beider Direktoren vorliegen müssen, damit die Company überhaupt irgendwelche Handlungen durchführen kann, das wird genauso auf dem Landoffice in die Company auch eingetragen.
Das geht dann sogar soweit das selbst für die einfache Balancesheet grundsätzlich immer beide Direktoren unterschreiben müssen.
Wenn man diese Variante wählt sollte man aber eine Verfügung im Landoffice eintragen lassen, sollte einer der Direktoren eventuell im Koma liegen das die Company nicht handlungsunfähig wird.

Die zweite von dir erwähnte Möglichkeit, der Kauf auf den Namen der Freundin oder der Ehefrau.
Selbst wenn du deiner Freundin in Thailand die dich heiraten möchte Geld zum Kauf für ein Haus nach Thailand sendest, Sie das Haus auf ihrem Namen kauft und Sie dich für kurze Zeit heiratet und denkt schön nun habe ich ein Haus, so einfach ist das auch hier nicht, natürlich musst du dann sehr schnell reagieren bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist.
Es gibt auch in Thailand im Gesetzbuch die Begriffe z.B. Eheversprechen und Verschleppung der Masse.
Wir hatten selber diesen Fall in der Familie, daher weiß ich das, man muss nur schnell genug reagieren.

Aber solange Farangs der Meinung sind das Sie immer die Arschkarte haben und nicht richtig oder zu spät handeln ist die Thailänderin immer im Vorteil

 

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Letztendlich kommt man nicht darum herum sich selbst so weit wie möglich mit der Materie zu befassen um die Stolperfallen zu umgehen.
Am besten Hände weg von den Company konstrukten.
Das Risiko nicht einer unehrlichen Mia auf den Leim zu gehen ist wohl nur sicherzustellen, dass diese nicht als Eigentümerin eingetragen ist und auch im Falle des Ablebens keinen wirtschaftliche Vorteil ziehen kann.

Wenn du ganz normal verheiratet bist und du schnell genug bist gehst du zumindest nicht ganz leer aus. Wenn du der Ehemann bist auch als Farang kannst du dir sehr schnell eine einstweilige Verfügung holen das das Haus nicht verkauft werden darf.
Dann ist erst mal der Verkauf des Hauses geblockt.
Allerdings wenn die Frau schneller ist, dann ist das Haus verkauft und die Frau ist mit dem Geld weg und dann wird das nichts mehr.

Es gibt aber auch genug Beispiele wo es funktioniert.

Das stimmt es gibt genug Beispiele wo das funktioniert, ich kenne einen davon

 

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Wenn ich sehe das ich mittlerweile Condos die mal irgendwo 2.6 - 2-9 Millionen Baht, rund
ca. 75-80.000 Euro gekostet haben heute schon für 12-15.000 Baht zu mieten sind zeichnet sich hier für mich ein Trend ab den ich persönlich für ein Investment momentan nicht mehr als lukrativ ansehe.

des ergäbe einen Nettomietertrag von 6 %. Das ist nicht schlecht.

 

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Man kann das Konstrukt für die Company so gestalten, das die Thailänderin und auch der Farang gleichzeitig als Direktoren in die Company eingetragen sind, damit habe ich zumindest nicht eine Company die nur auf Strohmänner aufgebaut worden ist.

Ein Problem bei einer Company wird immer unterschlagen. Woher kommt das Geld, mit der die Immobilie gekauft wurde. Das thailändische Gesetz schreibt vor, dass die Mehrheit der Teilhaber in einem Unternehmen Thai sein muss. Jede Gesellschaft, deren Anteile zu mehr als 40% aus dem Ausland stammen und deren Tätigkeit der Erwerb von Grundstücken ist, würde vom Zentralamt für Grundbesitz geprüft werden. Damit soll sichergestellt werden, dass kein Versuch unternommen wurde, das Verbot ausländischen Landeigentums zu umgehen. Ich bleibe dabei: eine Immobilie über eine Company kaufen, sagen wir mal so, bringts einfach nicht..Seriöse Anwälte raten übrigens davon ab.

"Der Kauf von Grundstücken mit einer „ Company Ltd.“ ist für ausländische Investoren relativ üblich, jedoch raten wir davon ab." (HHPP Hua Hin Property Partners)

 

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des ergäbe einen Nettomietvertrag von 6 %. Das ist nicht schlecht.

Das schaut auf den ersten Blick noch ganz interessant aus für 13.000 Baht, ich würde wie schon erwähnt bei solchen Mietpreisen nicht mehr kaufen und erst mal abwarten
Arcadia Beach Continental

 

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des ergäbe einen Nettomietertrag von 6 %. Das ist nicht schlecht.

Vergesse dabei nicht Maintenance Fees und noch die Abnutzung die Versicherung und bei einer eventuellen Vermietung den Leerstand

 

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Ein Problem bei einer Company wird immer unterschlagen. Woher kommt das Geld, mit der die Immobilie gekauft wurde. Das thailändische Gesetz schreibt vor, dass die Mehrheit der Teilhaber in einem Unternehmen Thai sein muss. Jede Gesellschaft, deren Anteile zu mehr als 40% aus dem Ausland stammen und deren Tätigkeit der Erwerb von Grundstücken ist, würde vom Zentralamt für Grundbesitz geprüft werden.

Bei einer Company wird nicht geprüft woher das Geld stammt. Das muss nur nachgewiesen werden wenn ein Condo auf Foreinger Quota gekauft wird. Ich hätte jederzeit das Schreiben von meiner Bank dafür bekommen, nicht notwendig. Aber nicht nur das, in die letzte Company bin ich, meine Frau und meine Schwägerin in die Company eingetragen und diese Company ist kein illegales Konstrukt da das Condo lediglich zur Vermietung dient.

 

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Bei einer Company wird nicht geprüft woher das Geld stammt. Das muss nur nachgewiesen werden wenn ein Condo auf Foreinger Quota gekauft wird. Ich hätte jederzeit das Schreiben von meiner Bank dafür bekommen, nicht notwendig

Die einen sagen so, die anderen so..Es ist und bleibt eine Trickserei. Es ergibt mir einfach keinen Grund, das ganz legal über die Pacht, oder wie man in Thailand sagt, das Leashold zu machen.