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Thread Starter
- #121
Ich werde mein Fazit wahrscheinlich in 3 Teile aufteilen.
Kommen wir nun zu meinem Fazit bezüglich eines Wohnungskaufs in Thailand.
Ich beschäftige mich mittlerweile schon sehr lange mit diesem Thema und habe nach wie vor fest vor, dort etwas zu kaufen.
Wenn man allerdings nicht völlig blauäugig irgendein Angebot annimmt, sondern das Ganze mit einem gewissen unternehmerischen Denken angeht, findet man eben nicht an der ersten oder zweiten Straßenecke das passende Objekt. Im Endeffekt unterscheidet sich das gar nicht so sehr davon, wie wenn ich in Deutschland eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen würde.
Natürlich ist der Markt ein völlig anderer. In Deutschland kann man beispielsweise häufig eine Immobilie vollständig finanzieren, viele Kosten steuerlich absetzen und dadurch gewisse Vorteile nutzen. Das fällt in Thailand für Ausländer in dieser Form natürlich weg.
Wie auch andere Dinge, einfach anders sind.
Auch die laufenden Kosten unterscheiden sich erheblich. In Deutschland liegen die Verwaltungskosten pro Wohnung im Schnitt vielleicht bei 20 bis 25 Euro im Monat. In Thailand sprechen wir dagegen schnell von zehn bis zwanzig Prozent der Mieteinnahmen. Man muss allerdings fairerweise auch sagen, dass die Verwaltung dort wesentlich umfangreicher ist. Häufig kümmern sich die Verwalter um praktisch alles von der Vermietung über die Schlüsselübergabe bis hin zur Reinigung und kleineren Reparaturen.
Steuererklärung, Abrechnung, Kaution und Endreinigung.
Viele Punkt sind natürlich die gleichen wie in Deutschland. Aber es gibt auch einige, die sehr zeitintensiv sind und hier in der Form nicht angeboten werden.
Ich mache mir dabei aber überhaupt keinen Druck.
Fest steht für mich nur eines: Ich kaufe ausschließlich dann, wenn die Immobilie auch die Rendite erzielt, die ich mir vorstelle.
Und das wären in Deutschland 8% aufwärts.
Warum möchte ich überhaupt etwas kaufen?
Für mich ist das der einfachste legale Weg, später in Thailand ein passives Einkommen aufzubauen. Natürlich ist das leichter gesagt als getan. Immobilien sind nie völlig risikolos. Es kann Leerstand geben, Reparaturen können anfallen oder sich der Markt verändern.
Kauft man allerdings gut ein, verfolgt eine klare Strategie, pflegt die Wohnung und arbeitet mit einem guten Verwalter zusammen, lassen sich viele dieser Risiken zumindest reduzieren.
Da ich langfristig ohnehin nicht nur eine einzelne Wohnung kaufen möchte, sondern mehrere Condos, entsteht automatisch auch eine gewisse Risikostreuung. Gleichzeitig kann man verschiedene Konzepte miteinander kombinieren. Natürlich ist auch das einfacher gesagt als umgesetzt, da jede Anlage in Thailand ihre eigenen Besonderheiten hat.
Sollte ich die Wohnungen, von denen ich im Reisebericht erzählt habe, tatsächlich zu dem Preis erwerben können, über den gesprochen wurde, würden wir von einer Rendite von über 13 Prozent sprechen.
Und bevor jetzt wieder einige denken, ich hätte mich verrechnet: Nein.
Diese Kalkulation ist bereits sehr konservativ gerechnet. Sämtliche laufenden Kosten sind berücksichtigt, ebenso Rücklagen und sogar die Steuern. Ja, auch die Steuern.
Ich persönlich würde selbstverständlich in Thailand ebenfalls eine Steuererklärung abgeben. Meiner Meinung nach wird das in den nächsten Jahren ohnehin für immer mehr Ausländer zum Thema werden.
Die thailändische Regierung baut ihre digitalen Kontrollsysteme und KI-gestützten Auswertungen immer weiter aus. Deshalb glaube ich, dass diejenigen, die heute noch versuchen, sämtliche Grauzonen auszunutzen, in Zukunft zunehmend Probleme bekommen werden.
Auch die 13 Prozent Rendite kommen nicht aus einer Fantasierechnung.
Ich habe lediglich mit zehn vermieteten Monaten pro Jahr kalkuliert. Außerdem habe ich nur die Hälfte der Wohnungen touristisch beziehungsweise an Langzeiturlauber vermietet gerechnet und die andere Hälfte mit klassischen Langzeitmietern. Ich habe also bewusst vorsichtig kalkuliert.
Viel wichtiger finde ich allerdings einen anderen Punkt.
Im Premiumsegment wird derzeit unglaublich viel gebaut. Gleichzeitig wächst aber auch die Nachfrage nach hochwertigen Anlagen mit moderner Ausstattung.
Aber es wird soviel gebaut, dass ich der Meinung bin, dass es unmöglich wird, alle Einheiten zu vermieten.
Auf der anderen Seite gibt es unzählige einfache Wohnanlagen. Meiner Meinung nach wird es dort künftig deutlich schwieriger werden, gute Mieter zu finden.
Der Grund liegt oft in der Verwaltung beziehungsweise der Instandhaltung.
In Deutschland gibt es eine Eigentümergemeinschaft, in die jeder Eigentümer regelmäßig einzahlt. Aus diesen Rücklagen werden später Renovierungen oder größere Reparaturen bezahlt.
In Thailand funktioniert das in vielen älteren Anlagen leider nicht immer so konsequent.
Gehören beispielsweise 51 Prozent der Wohnungen thailändischen Eigentümern, interessiert es viele schlicht nicht, wenn irgendwo die Farbe abblättert, im Pool ein paar Fliesen fehlen oder an irgendeiner Stelle Wasser eindringt. Solange keine Mehrheit für größere Investitionen zustande kommt, passiert oft einfach nichts.
Steht dort dann zehn Jahre später eine heruntergekommene Wohnanlage, stellt sich für mich die Frage:
Wer möchte dort noch wohnen?
Natürlich sind die Anschaffungskosten solcher Wohnungen niedriger. Trotzdem kommt dieses Segment für mich persönlich überhaupt nicht infrage.
Deutlich interessanter finde ich Anlagen mit einem klaren Konzept oder sogar einem echten Alleinstellungsmerkmal. Teilweise gibt es Anlagen, die sich damit sogar innerhalb Asiens hervorheben.
Gerade viele YouTuber, digitale Nomaden und andere Menschen, die remote arbeiten, sind durchaus bereit, für eine hochwertige Wohnung mehr Geld zu bezahlen.
Diesen Leuten geht es häufig gar nicht nur um die Wohnung selbst.
Sie möchten einen Coworking-Bereich, ein modernes Fitnessstudio mit hochwertigen Geräten, einen schönen Wellnessbereich, Restaurants, Cafés oder kleine Einkaufsmöglichkeiten direkt in der Anlage haben.
Wenn jemand mehrere Tage am Stück arbeitet, möchte er das Gebäude teilweise gar nicht verlassen müssen.
Andere Urlauber oder Expats legen darauf vielleicht überhaupt keinen Wert.
Ihnen ist wichtig in ihrer Sprache betreut zu werden. Landleute um sich rum zu haben und sich möglichst um nichts kümmern zu müssen.
Ich persönlich glaube deshalb, dass sich dieser Markt in den kommenden Jahren weiter verändern wird.
Natürlich werde auch ich noch sehr viel lernen müssen.
Aber genau diesen Weg möchte ich weitergehen.
Ob es am Ende tatsächlich diese Wohnungen werden, weiß ich heute noch nicht. Das hängt letztendlich davon ab, ob die Bank das angekündigte Angebot tatsächlich zu den besprochenen Konditionen macht.
Eines steht für mich allerdings fest:
Ich werde niemals eine Wohnung kaufen, nur damit ich sagen kann, dass ich eine Wohnung in Thailand besitze.
So habe ich in Deutschland nie investiert und genauso werde ich es auch in Thailand halten.
Ein weiteres Thema ist die sogenannte Thai-Quote.
In vielen Anlagen ist diese bereits vollständig ausgeschöpft, sodass Ausländer dort gar keine Wohnung mehr direkt erwerben können.
Viele gründen deshalb eine Firma. Dafür benötigt man in der Regel thailändische Gesellschafter. Die Gründung inklusive Anwalt, Eintragung und aller Formalitäten kostet ungefähr 40.000 Baht und ist finanziell durchaus überschaubar.
Trotzdem bewegt man sich dabei häufig in Konstruktionen, die zwar verbreitet sind, aus meiner Sicht aber nicht unbedingt dem eigentlichen Sinn der gesetzlichen Regelungen entsprechen.
Klar hätte ich mit einer Firmengründung auch gewisse Vorteile. Ich habe hier mittlerweile langjährige Bekannte, denen ich ähnlich vertrauen kann wie guten Freunden in Deutschland. Trotzdem gilt für mich ein Grundsatz: Wenn es um Geld und größere Investitionen geht, hört Freundschaft leider oft auf. Ich möchte niemanden in eine unangenehme Situation bringen und mich selbst auch nicht in eine Abhängigkeit begeben. Deshalb werde ich auch diesen Weg nur dann gehen, wenn ich hundertprozentig davon überzeugt bin. Natürlich habe ich durch meine Kontakte hier Vorteile gegenüber jemandem, der in Thailand niemanden kennt und komplett bei null anfängt. Das möchte ich gar nicht kleinreden.
Auch hier bin ich überzeugt, dass Thailand in Zukunft deutlich genauer hinschauen wird.
Nicht zuletzt wegen der vielen Betrugsfälle und der jahrelangen Ausnutzung verschiedenster Gesetzeslücken gehen die Behörden mittlerweile immer konsequenter vor.
Ich bin überzeugt, dass die bereits eingesetzten KI-Systeme dabei künftig eine immer größere Rolle spielen werden.
Wer in Thailand mit Visa, Steuererklärungen, Immobilien oder anderen offiziellen Vorgängen registriert ist, wird in Zukunft vermutlich deutlich transparenter erfasst werden als noch vor einigen Jahren.
Und genau deshalb bin ich der Meinung, dass man solche Dinge von Anfang an sauber, transparent und legal aufbauen sollte. Das erspart einem später wahrscheinlich eine Menge Ärger.
Wie ihr merkt, gibt es also noch einige offene Fragen und einige Dinge zu klären. Ich werde mich mit dem Thema weiterhin intensiv beschäftigen und nichts überstürzen. Wenn ich irgendwann kaufe, dann nur, weil ich nach reiflicher Überlegung wirklich davon überzeugt bin und nicht, weil ich einfach nur irgendeine Wohnung in Thailand besitzen möchte.
Kommen wir nun zu meinem Fazit bezüglich eines Wohnungskaufs in Thailand.
Ich beschäftige mich mittlerweile schon sehr lange mit diesem Thema und habe nach wie vor fest vor, dort etwas zu kaufen.
Wenn man allerdings nicht völlig blauäugig irgendein Angebot annimmt, sondern das Ganze mit einem gewissen unternehmerischen Denken angeht, findet man eben nicht an der ersten oder zweiten Straßenecke das passende Objekt. Im Endeffekt unterscheidet sich das gar nicht so sehr davon, wie wenn ich in Deutschland eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen würde.
Natürlich ist der Markt ein völlig anderer. In Deutschland kann man beispielsweise häufig eine Immobilie vollständig finanzieren, viele Kosten steuerlich absetzen und dadurch gewisse Vorteile nutzen. Das fällt in Thailand für Ausländer in dieser Form natürlich weg.
Wie auch andere Dinge, einfach anders sind.
Auch die laufenden Kosten unterscheiden sich erheblich. In Deutschland liegen die Verwaltungskosten pro Wohnung im Schnitt vielleicht bei 20 bis 25 Euro im Monat. In Thailand sprechen wir dagegen schnell von zehn bis zwanzig Prozent der Mieteinnahmen. Man muss allerdings fairerweise auch sagen, dass die Verwaltung dort wesentlich umfangreicher ist. Häufig kümmern sich die Verwalter um praktisch alles von der Vermietung über die Schlüsselübergabe bis hin zur Reinigung und kleineren Reparaturen.
Steuererklärung, Abrechnung, Kaution und Endreinigung.
Viele Punkt sind natürlich die gleichen wie in Deutschland. Aber es gibt auch einige, die sehr zeitintensiv sind und hier in der Form nicht angeboten werden.
Ich mache mir dabei aber überhaupt keinen Druck.
Fest steht für mich nur eines: Ich kaufe ausschließlich dann, wenn die Immobilie auch die Rendite erzielt, die ich mir vorstelle.
Und das wären in Deutschland 8% aufwärts.
Warum möchte ich überhaupt etwas kaufen?
Für mich ist das der einfachste legale Weg, später in Thailand ein passives Einkommen aufzubauen. Natürlich ist das leichter gesagt als getan. Immobilien sind nie völlig risikolos. Es kann Leerstand geben, Reparaturen können anfallen oder sich der Markt verändern.
Kauft man allerdings gut ein, verfolgt eine klare Strategie, pflegt die Wohnung und arbeitet mit einem guten Verwalter zusammen, lassen sich viele dieser Risiken zumindest reduzieren.
Da ich langfristig ohnehin nicht nur eine einzelne Wohnung kaufen möchte, sondern mehrere Condos, entsteht automatisch auch eine gewisse Risikostreuung. Gleichzeitig kann man verschiedene Konzepte miteinander kombinieren. Natürlich ist auch das einfacher gesagt als umgesetzt, da jede Anlage in Thailand ihre eigenen Besonderheiten hat.
Sollte ich die Wohnungen, von denen ich im Reisebericht erzählt habe, tatsächlich zu dem Preis erwerben können, über den gesprochen wurde, würden wir von einer Rendite von über 13 Prozent sprechen.
Und bevor jetzt wieder einige denken, ich hätte mich verrechnet: Nein.
Diese Kalkulation ist bereits sehr konservativ gerechnet. Sämtliche laufenden Kosten sind berücksichtigt, ebenso Rücklagen und sogar die Steuern. Ja, auch die Steuern.
Ich persönlich würde selbstverständlich in Thailand ebenfalls eine Steuererklärung abgeben. Meiner Meinung nach wird das in den nächsten Jahren ohnehin für immer mehr Ausländer zum Thema werden.
Die thailändische Regierung baut ihre digitalen Kontrollsysteme und KI-gestützten Auswertungen immer weiter aus. Deshalb glaube ich, dass diejenigen, die heute noch versuchen, sämtliche Grauzonen auszunutzen, in Zukunft zunehmend Probleme bekommen werden.
Auch die 13 Prozent Rendite kommen nicht aus einer Fantasierechnung.
Ich habe lediglich mit zehn vermieteten Monaten pro Jahr kalkuliert. Außerdem habe ich nur die Hälfte der Wohnungen touristisch beziehungsweise an Langzeiturlauber vermietet gerechnet und die andere Hälfte mit klassischen Langzeitmietern. Ich habe also bewusst vorsichtig kalkuliert.
Viel wichtiger finde ich allerdings einen anderen Punkt.
Im Premiumsegment wird derzeit unglaublich viel gebaut. Gleichzeitig wächst aber auch die Nachfrage nach hochwertigen Anlagen mit moderner Ausstattung.
Aber es wird soviel gebaut, dass ich der Meinung bin, dass es unmöglich wird, alle Einheiten zu vermieten.
Auf der anderen Seite gibt es unzählige einfache Wohnanlagen. Meiner Meinung nach wird es dort künftig deutlich schwieriger werden, gute Mieter zu finden.
Der Grund liegt oft in der Verwaltung beziehungsweise der Instandhaltung.
In Deutschland gibt es eine Eigentümergemeinschaft, in die jeder Eigentümer regelmäßig einzahlt. Aus diesen Rücklagen werden später Renovierungen oder größere Reparaturen bezahlt.
In Thailand funktioniert das in vielen älteren Anlagen leider nicht immer so konsequent.
Gehören beispielsweise 51 Prozent der Wohnungen thailändischen Eigentümern, interessiert es viele schlicht nicht, wenn irgendwo die Farbe abblättert, im Pool ein paar Fliesen fehlen oder an irgendeiner Stelle Wasser eindringt. Solange keine Mehrheit für größere Investitionen zustande kommt, passiert oft einfach nichts.
Steht dort dann zehn Jahre später eine heruntergekommene Wohnanlage, stellt sich für mich die Frage:
Wer möchte dort noch wohnen?
Natürlich sind die Anschaffungskosten solcher Wohnungen niedriger. Trotzdem kommt dieses Segment für mich persönlich überhaupt nicht infrage.
Deutlich interessanter finde ich Anlagen mit einem klaren Konzept oder sogar einem echten Alleinstellungsmerkmal. Teilweise gibt es Anlagen, die sich damit sogar innerhalb Asiens hervorheben.
Gerade viele YouTuber, digitale Nomaden und andere Menschen, die remote arbeiten, sind durchaus bereit, für eine hochwertige Wohnung mehr Geld zu bezahlen.
Diesen Leuten geht es häufig gar nicht nur um die Wohnung selbst.
Sie möchten einen Coworking-Bereich, ein modernes Fitnessstudio mit hochwertigen Geräten, einen schönen Wellnessbereich, Restaurants, Cafés oder kleine Einkaufsmöglichkeiten direkt in der Anlage haben.
Wenn jemand mehrere Tage am Stück arbeitet, möchte er das Gebäude teilweise gar nicht verlassen müssen.
Andere Urlauber oder Expats legen darauf vielleicht überhaupt keinen Wert.
Ihnen ist wichtig in ihrer Sprache betreut zu werden. Landleute um sich rum zu haben und sich möglichst um nichts kümmern zu müssen.
Ich persönlich glaube deshalb, dass sich dieser Markt in den kommenden Jahren weiter verändern wird.
Natürlich werde auch ich noch sehr viel lernen müssen.
Aber genau diesen Weg möchte ich weitergehen.
Ob es am Ende tatsächlich diese Wohnungen werden, weiß ich heute noch nicht. Das hängt letztendlich davon ab, ob die Bank das angekündigte Angebot tatsächlich zu den besprochenen Konditionen macht.
Eines steht für mich allerdings fest:
Ich werde niemals eine Wohnung kaufen, nur damit ich sagen kann, dass ich eine Wohnung in Thailand besitze.
So habe ich in Deutschland nie investiert und genauso werde ich es auch in Thailand halten.
Ein weiteres Thema ist die sogenannte Thai-Quote.
In vielen Anlagen ist diese bereits vollständig ausgeschöpft, sodass Ausländer dort gar keine Wohnung mehr direkt erwerben können.
Viele gründen deshalb eine Firma. Dafür benötigt man in der Regel thailändische Gesellschafter. Die Gründung inklusive Anwalt, Eintragung und aller Formalitäten kostet ungefähr 40.000 Baht und ist finanziell durchaus überschaubar.
Trotzdem bewegt man sich dabei häufig in Konstruktionen, die zwar verbreitet sind, aus meiner Sicht aber nicht unbedingt dem eigentlichen Sinn der gesetzlichen Regelungen entsprechen.
Klar hätte ich mit einer Firmengründung auch gewisse Vorteile. Ich habe hier mittlerweile langjährige Bekannte, denen ich ähnlich vertrauen kann wie guten Freunden in Deutschland. Trotzdem gilt für mich ein Grundsatz: Wenn es um Geld und größere Investitionen geht, hört Freundschaft leider oft auf. Ich möchte niemanden in eine unangenehme Situation bringen und mich selbst auch nicht in eine Abhängigkeit begeben. Deshalb werde ich auch diesen Weg nur dann gehen, wenn ich hundertprozentig davon überzeugt bin. Natürlich habe ich durch meine Kontakte hier Vorteile gegenüber jemandem, der in Thailand niemanden kennt und komplett bei null anfängt. Das möchte ich gar nicht kleinreden.
Auch hier bin ich überzeugt, dass Thailand in Zukunft deutlich genauer hinschauen wird.
Nicht zuletzt wegen der vielen Betrugsfälle und der jahrelangen Ausnutzung verschiedenster Gesetzeslücken gehen die Behörden mittlerweile immer konsequenter vor.
Ich bin überzeugt, dass die bereits eingesetzten KI-Systeme dabei künftig eine immer größere Rolle spielen werden.
Wer in Thailand mit Visa, Steuererklärungen, Immobilien oder anderen offiziellen Vorgängen registriert ist, wird in Zukunft vermutlich deutlich transparenter erfasst werden als noch vor einigen Jahren.
Und genau deshalb bin ich der Meinung, dass man solche Dinge von Anfang an sauber, transparent und legal aufbauen sollte. Das erspart einem später wahrscheinlich eine Menge Ärger.
Wie ihr merkt, gibt es also noch einige offene Fragen und einige Dinge zu klären. Ich werde mich mit dem Thema weiterhin intensiv beschäftigen und nichts überstürzen. Wenn ich irgendwann kaufe, dann nur, weil ich nach reiflicher Überlegung wirklich davon überzeugt bin und nicht, weil ich einfach nur irgendeine Wohnung in Thailand besitzen möchte.